Kredit schnell abbezahlen? Der teure Denkfehler vieler Investoren

Sollte ich meinen Immobilienkredit so schnell wie möglich abbezahlen?

Unsere Eltern würden sofort nicken. Schuldenfrei schläft es sich besser.

Der Denkfehler, den hier viele machen:

Sie verwechseln eine Kapitalanlage mit dem privaten Eigenheim. Das sind zwei völlig verschiedene Welten.

Nehmen wir ein typisches Mehrfamilienhaus hier in der Region. Vor sechs Jahren für 400.000 Euro gekauft, 80.000 Euro Eigenkapital eingebracht, 320.000 Euro finanziert. Du hast sauber verwaltet, die Mieten moderat angepasst, ein bisschen optimiert. Der Marktwert liegt heute bei 550.000 Euro. Der Kredit wurde durch laufende Tilgung auf 270.000 Euro reduziert.

Ergebnis: Im Objekt stecken heute 280.000 Euro Eigenkapital.

Und was macht dieses Geld dort? NICHTS.

Es sitzt in den Steinen. Es generiert keine Rendite auf sich selbst. Es wächst nicht, es arbeitet nicht, es vermehrt sich nicht. Wenn du jetzt weiter aggressiv tilgst, baust du dir eine riesige Spardose aus Beton. Das fühlt sich sicher an. Aber für den echten Vermögensaufbau ist es eine Bremse.

Genau hier kommt rollendes Eigenkapital ins Spiel.

Die Idee dahinter ist simpel: Du gehst zur Bank und erhöhst das Darlehen wieder auf zum Beispiel 360.000 Euro. Du holst dir also 90.000 Euro aus dem Objekt heraus, als freie Liquidität. Diese 90.000 Euro nutzt du als Eigenkapital für ein zweites Objekt im Wert von 450.000 Euro. Das zweite Objekt wird wieder zu 80 Prozent finanziert.

Was passiert jetzt?

Das erste Haus trägt sich durch die Mieteinnahmen weiter. Der Kredit wird durch die Mieter bedient, nicht durch dich. Das zweite Haus generiert ab Tag eins eigenen Cashflow. Dein persönlich investiertes Kapital hat sich nicht verdoppelt, aber dein Immobilienvermögen schon.

Das ist der Hebel, über den bei Immobilien so oft geredet wird aber selten wirklich erklärt.

Klar muss man dabei auch sagen: Das setzt voraus, dass die Cashflows stimmen. Wenn das erste Objekt keinen positiven Überschuss nach Zins und Tilgung bringt, dann macht das Erhöhen des Darlehens die Situation nur schlechter. Und wer ohne ausreichende Rücklagen in diese Strategie geht, spürt beim ersten größeren Schaden sofort wo das Problem liegt.

Angst vor Schulden ist beim Eigenheim berechtigt. Bei einer Kapitalanlage ist sie oft einfach der falsche Ratgeber.

Wie handhabt ihr das aktuell. Lieber konservativ auf null runter oder Kapital aktiv bewegen?